Un immeuble entier du même âge : par quoi commence la reprise

La loi du 10 juillet 1965 sépare ce qui sert à tous de ce qui sert à un seul occupant, et le règlement de copropriété de l’immeuble précise où passe la ligne. En plomberie, elle tombe le plus souvent au robinet d’arrêt qui isole le logement. En amont, la colonne dessert plusieurs lots et suit le sort de l’immeuble. En aval, la distribution ne sert qu’un appartement et suit le sort de son propriétaire. Tant que ce point n’est pas identifié, personne ne sait au nom de qui une entreprise doit être commandée.

Le bâti de Vitrolles ajoute une difficulté que les immeubles plus anciens n’ont pas. Entre 1971 et 1990, la distribution intérieure a été posée en cuivre puis en PER, noyée sous la chape, et les colonnes montent dans des gaines techniques fermées. La frontière juridique est donc invisible à l’œil nu : une auréole au plafond ne dit pas si elle vient de la colonne commune ou du réseau du logement du dessus. Le repérage passe avant l’ouverture, et il décide de qui commande la suite.

Dernier point que le plan ne montre pas : une gaine technique commune s’ouvre parfois depuis une pièce privative, une salle de bain ou un placard de cuisine. L’accès à une partie commune passe alors par un logement occupé. Dans un immeuble habité à l’année, cela suppose de prévenir, de convenir d’un passage et de refermer proprement, ce qui n’a rien d’automatique quand l’occupant du lot n’en est pas le propriétaire.

On traite d’abord l’arrivée générale et les colonnes d’alimentation, puis les chutes et les évacuations qui partagent souvent la même gaine, puis la distribution intérieure de chaque logement, et seulement ensuite les appareils et les revêtements. Le principe tient en une phrase : tant qu’une gaine est ouverte, tout ce qu’elle contient se traite dans la foulée, parce que la rouvrir pèse davantage en désordre qu’en tuyau.

Cet ordre ne se devine pas, il se relève. Dans un immeuble du même âge, l’historique des réparations ponctuelles vaut diagnostic : la liste des interventions déjà réglées par la copropriété dessine la carte des points faibles, et les percements déjà faits indiquent où la colonne a cédé. S’y ajoutent une inspection des chutes par caméra, un contrôle de pression aux points hauts et un examen du calorifuge là où il en reste. Le relevé se fait cage par cage, parce que deux montées d’un même immeuble n’ont pas toujours reçu la même série de matériel.

Vient ensuite le découpage. Reprendre un immeuble entier en une seule opération immobilise trop de logements à la fois dans un parc occupé toute l’année. Une tranche par colonne ou par cage permet de garder l’eau ailleurs, d’étaler l’effort sur plusieurs exercices et de corriger la méthode sur la deuxième tranche avec ce qu’a appris la première. À condition que l’ordre des tranches soit écrit dès le départ, faute de quoi la dernière montée attend indéfiniment.

Ce qui bloque le plus souvent n’est pas le désaccord entre voisins, c’est l’état du dossier au moment du vote. Une résolution qui arrive sans relevé, sans descriptif et sans découpage se discute mal et repart en étude. Pendant ce temps, les réparations ponctuelles continuent, cage après cage, sans jamais traiter la cause. Le conseil syndical, avec le syndic, est le seul relais en place pour construire ce dossier entre deux réunions.

Sur un réseau homogène, mieux vaut soumettre un programme qu’une réparation. Un programme dit ce qui passe d’abord, ce qui suit, et à quelle échéance, ce qui permet à chaque copropriétaire de préparer sa propre part. Une résolution isolée laisse croire que le problème est réglé alors que la colonne voisine a exactement le même âge. C’est la différence entre une copropriété qui pilote son réseau et une copropriété qui répare derrière lui.

Le calendrier collectif déborde sur les projets individuels, et c’est assumé. Des travaux privatifs qui viennent toucher une portion commune, par exemple un piquage nouveau sur une colonne ou une modification de descente, demandent une autorisation de l’assemblée avant d’être engagés. Un copropriétaire qui prépare une rénovation intérieure a donc intérêt à connaître le programme de l’immeuble avant de fixer sa propre date, et non l’inverse.

Ces pièces d’usure ont toutes la même origine : elles ont été livrées avec l’appartement. Quand l’une d’elles lâche chez un voisin du même palier, il ne s’agit pas d’un hasard, mais d’un modèle identique posé le même mois qui arrive au bout au même moment. Les remplacer par anticipation ne demande aucune décision collective, aucun ordre du jour et aucun accord de voisinage. C’est la seule partie du problème qu’un occupant tient entièrement en main.

Deux gestes se font sans rien attendre. Manœuvrer une fois par an le robinet d’arrêt du logement, pour vérifier qu’il ferme encore, parce qu’une vanne restée ouverte depuis la livraison se grippe en position. Et remplacer les flexibles tressés avant que le sertissage ne rouille, puisque c’est là qu’ils cèdent. Ces deux vérifications séparent une flaque sous un meuble d’un désordre qui descend sur deux niveaux.

Reste la question du locataire, très présente dans ces immeubles. Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives, c’est-à-dire l’entretien courant et les menues réparations qui incombent à l’occupant : joints, remplacement de petites pièces d’usure, dégorgement des siphons. Au-delà de cette liste, la charge revient au propriétaire du lot, et tout ce qui concerne les colonnes relève de l’immeuble. Signaler tôt reste utile dans les trois cas.